Co je spoluvlastnický podíl na nemovitosti?
V první řadě je třeba si vymezit, co je to podílové spoluvlastnictví a jak lze nakládat s podílem. Podílové spoluvlastnictví nejčastěji vzniká v rodině děděním nebo darováním ze strany rodičů svým dětem nebo vnukům. Dalším případem vzniku je například i situace, kdy se partnerský pár rozhodne, že si koupí nemovitost za účelem zřízení rodinné domácnosti. Ve všech těchto případech je základním znakem skutečnost, že nemovitost vlastní více lidí.
Při podílovém spoluvlastnictví jsou důležité tři věci, a to:
- Podíly jednotlivých spoluvlastníků mohou být stejné, ale i různé.
- Každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci.
- Velikost podílu stanovuje účast spoluvlastníka na právech a povinnostech, které z vlastnictví dané věci vyplývají.
V podílovém spoluvlastnictví je možné mít téměř cokoliv, od auta až po účet v bance, ale nejčastěji se jedná o spoluvlastnictví nemovitosti (byt, dům, pozemek). Důležité je podotknout, že všichni spoluvlastníci mohou se svými podíly nakládat podle svého uvážení, ale zároveň tím nesmí způsobit újmu na právech ostatních spoluvlastníků.
Každý ze spoluvlastníků má právo nemovitost využívat a spravovat, ale při zásadní otázce, co se bude s nemovitostí dále dít (zda se prodá, bude sloužit k bydlení, nebo se pronajme) se musí spoluvlastníci dohodnout, což však nejednou způsobuje velké problémy. Při takovém rozhodování jsou nejdůležitější hlasy spoluvlastníků, jejichž váha závisí na velikosti jejich podílů. Obecně však platí, že čím více vlastníků, tím větší problémy.
Příklad: podílové spoluvlastnictví pozemku
Pokud vlastníte pětinu pozemku o velikosti 5 000 m2, není to tak, že vám patří 1 000 m2 (jen teoreticky).
Ve skutečnosti vlastníte jednu pětinu z každého čtverečního metru.
Spoluvlastník může svůj podíl prodat nebo se ze spoluvlastnictví dostat jedním z následujících způsobů:
- dohodou o prodeji nemovitosti (s ostatními spoluvlastníky) – jde o nejjednodušší možnost, tedy o dohodu všech spoluvlastníků. V tomto případě se nemovitost dá k prodeji a získaná částka se rozdělí mezi majitele podle jejich spoluvlastnických podílů.
- prodejem podílu spoluvlastníkům/výkupem podílu ostatních – i v tomto případě je třeba se dohodnout, což je někdy náročné zejména kvůli odlišné představě ostatních spoluvlastníků o ceně podílu.
- prodejem podílu třetí straně – při této možnosti není potřebný souhlas ostatních spoluvlastníků. Zde je však třeba zmínit, že v případě, že jste nemovitost zdědili v posledních 6 měsících, jste povinen svůj podíl nabídnout nejprve ostatním spoluvlastníkům.
- vypořádáním se soudní cestou – jde o nejproblémovější možnost, ke které by se mělo přistupovat až po neúspěchu všech předešlých variant. Soud tak může rozdělit nemovitost (je-li to technicky možné) nebo může přikázat prodej podílu jednoho nebo více spoluvlastníků za přiměřenou náhradu.
Na závěr je třeba zmínit, že od 1. července 2020 již v případech podílového spoluvlastnictví neplatí obecné předkupní právo, což znamená, že pokud se jeden ze spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat, není povinen jej nejprve nabízet ostatním spoluvlastníkům (jak tomu bylo dříve). Tato povinnost vzniká jen v určitých ojedinělých případech, například u dědictví nemovitosti (i to jen 6 měsíců; jak jsme již zmiňovali při možnosti prodeji podílu třetí straně).