Kdy je a kdy není potřebný při prodeji nemovitosti souhlas manžela/manželky? Co je společná domácnost?
V minulých letech se často používal pojem „společná domácnost“, ten už ale neplatí a byl v Novém občanském zákoníku nahrazen pojmem „rodinná domácnost“. Co to vlastně znamená a proč může být rodinná domácnost překážkou při prodeji nebo zástavě nemovitosti?
Společné soužití musí splňovat dvě podmínky (aby se jednalo o rodinnou domácnost), a to:
- trvalé soužití – jde o soužití, které nemá jasně daný konec. Nezařazujeme sem situace, kdy je soužití založeno na ošetřování jedné osoby, ani dělení se o domácnost v rámci studentského bydlení. Výjimku tvoří společné bydlení rodičů a dětí, které sice je časově ohraničené (obvykle do dosažení dospělosti dítěte), ale zároveň se považuje za rodinnou domácnost. Za trvalé soužití se dále považuje i takové, které je občas přerušeno pracovní cestou, studiem v zahraničí a pod.
- společné uhrazování nákladů za domácnost – patří sem i společné hospodaření s příjmy jednotlivých osob. Každý může přispívat takovým dílem, jak mu jeho možnosti dovolují, ale zároveň musí být s penězi nakládáno společně, ne odděleně.
Obě podmínky musí být splněny současně k tomu, aby se jednalo o rodinnou domácnost, a to i bez předpokladu příbuzenského nebo jiného vztahu.
Ochrana rodinné domácnosti spočívá zejména v tom, že je omezeno nakládání s nemovitostí, ve které je rodinná domácnost (i když je vlastníkem jen jeden z členů domácnosti). Vlastník nemovitosti (ve které je rodinná domácnost) s ní nesmí nakládat způsobem, kterým by bylo zamezeno dalšímu bydlení. To znamená, že bez souhlasu všech členů rodinné domácnosti nesmí nemovitost zatížit, zcizit nebo na ni uvalit jiný závazek (např. zřízení zástavního práva při hypotečním nebo jiném úvěru), který by nebyl slučitelný s bydlením ostatních členů rodinné domácnosti. Při zřízení zástavního práva (kvůli půjčce, úvěru, hypotéce) je proto běžně potřebné prohlášení a souhlas druhého z manželů o tom, že se v takové nemovitosti nenachází rodinná domácnost, a to bez ohledu na to, zda je nemovitost součástí SJM (společného jmění manželů) či nikoli.
Je-li ten, kdo nemovitost prodává nebo na ni zřizuje věcné právo, v manželství, je třeba se před rizikem relativní neplatnosti smlouvy zajistit získáním souhlasu druhého manžela s takovým jednáním (a to i v případě, že druhý manžel není vlastníkem nemovitosti). Je to proto, že i tento manžel má právo vyjádřením nesouhlasu vyvolat neplatnost předmětného jednání v případě, že se v dané nemovitosti nachází jeho rodinná domácnost.
Na závěr lze také zmínit situaci, kdy nemovitost (která se prodává nebo se na ni zřizuje věcné právo) spadá do SJM. V takovém případě musí oba manželé s prodejem (nebo zřízením věcného práva) nejen souhlasit, ale oba musí podepisovat i všechny smlouvy. Uvedené lze řešit také plnou mocí nebo písemným souhlasem od druhého manžela. Pokud by takový souhlas chyběl, mohl by se druhý manžel dovolávat neplatnosti daného jednání (uzavření kupní, případně zástavní smlouvy).